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世邦魏理仕:“科技+房地产”颠覆了写字楼的盈利模式

经济基本面和城市发展的变化之下,北京写字楼市场需求在过去三年不断演变。

与交易市场上外资活跃程度不同,中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%,已经取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。

  “中资企业的扩张主要体现金融产业跟科技TMT等领域,这恰恰也是北京的支柱产业。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天指出,今年一季度GDP的增长率无论是全国还是北京都是健康稳健的态势,所以今年北京写字楼总体状况来说还是相对谨慎乐观。

这种乐观体现在北京极低的空置率上。“去年四季度的时候,北京出现了负吸纳量,今年一季度吸纳量转正,北京现在的空置率在8%左右,仍然是全国最低的空置率之一。”世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽分析称。

刘焕丽指出,在写字楼市场,15%的空置率是一个临界点。“这个数字超过15%,就变成了客户方市场。实际上,现在北京的空置率突破10%的可能性不大。”

这主要源于整个北京市场的新增供应量处在相对较低的水平。即使今年CBD区域预期有比较大的新增体量入市,但是这个区域新增供应量是不是能够顺利入市还有很大的不确定性。

供不应求的北京写字楼,租金一直维持在高位,去年还有一定的上升。孙祖天认为,这不利于租赁需求的释放。“业主在租金上的让步将推动整体市场活跃度的提升。”

  图:各商务区及商务园区主要需求行业

  市场变化已经对此作出了回应。孙祖天表示,最近两年可以看到很多外资客户采用的是灵活办公的模式,包括使用非固定办公位以及联合办公的形式,办公成本限制在一个比较可控的水平。“外资客户之所以放缓了在写字楼租赁上扩张的规模,就是对于北京写字楼市场租金高企的一个反映。”

当下,租户移动办公的习惯越来越流行,对办公场所的使用习惯也不仅仅是一张桌子、一把椅子、一个笔记本,而是更加强调“以人为本”的创新,这也直接带动了办公空间领域的革新。

当“科技+”概念进入房地产,便颠覆了传统写字楼的盈利模式。孙祖天表示,“以前写字楼最主要的收入来源就是靠租金。但现在通过科技的介入,开发商的盈利模式是房地产及服务,从增值服务中获得盈利,而不是固定的收租金。”

刘焕丽补充称,从整体的运营来讲,开发商打造绿色建筑也是在为自身节约成本。“科技赋能是一次性的投入,但是它对人员、对运营的监测和实施是节约成本的,至少节约10%—15%左右。”

另外,租户群体在这方面也是会节约成本的,并且更具灵活性。“为什么会从最简单的移动办公变成了灵活办公,其实是要将所有的办公室最大化的利用,而且让办公室富有弹性、韧性。”刘焕丽表示,这不仅加大的员工的融合度,同时也颠覆了原来加200人就要多租2000平米面积的传统思路。

虽然房地产市场承压,但行业积极的一面也正在孕育,科技赋能的写字楼领域已经逐渐开始颠覆传统逻辑。


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